État des risques : le document à remettre dès la première visite

Vente ou location : qui doit fournir ce document

L'état des risques, aussi appelé information des acquéreurs et locataires (IAL), concerne la vente comme la location de toute construction ou de tout terrain, constructible ou non. Le vendeur le remet au futur acquéreur, le bailleur au futur locataire. Il figure dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse, à l'acte de vente ou au bail.

Depuis 2003, les propriétaires doivent informer acheteurs et locataires des principaux phénomènes dangereux auxquels leur bien est exposé, rappelle Géorisques. Logements, bureaux, commerces et terrains sont concernés.

Les zones qui rendent l'état des risques obligatoire

Le document est exigé si le bien se situe dans l'un des secteurs suivants :

• périmètre d'exposition d'un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) approuvé ;
• zone d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) approuvé, ou dont certaines dispositions sont immédiatement opposables ;
• zone d'un plan de prévention des risques miniers (PPRM) approuvé ou en partie opposable ;
• périmètre mis à l'étude pour l'élaboration d'un de ces plans ;
• zone de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5 ;
• zone à potentiel radon de niveau 3 ;
• zone exposée au recul du trait de côte ;
• zone soumise aux obligations de débroussaillement.

Géorisques ajoute les secteurs d'information sur les sols, liés à la pollution des sols.

Ce que le document doit indiquer

L'état des risques mentionne sa date d'élaboration, le numéro de la ou des parcelles et les zones où se situe le bien. Selon les cas, il comprend aussi :

• pour chaque plan de prévention, un extrait de carte situant le bien, l'extrait du règlement et l'indication des travaux prescrits et réalisés ;
• la fiche d'information sur le risque sismique ou sur le radon ;
• pour le recul du trait de côte, l'horizon d'exposition et les prescriptions applicables ;
• la liste des arrêtés de catastrophe naturelle ayant affecté le bien et donné lieu à une indemnisation ;
• la fiche sur les obligations de débroussaillement.

En cas de vente, si le vendeur dispose du rapport d'expertise de l'assureur après une catastrophe naturelle liée à la sécheresse et à la réhydratation des sols, il joint la liste des travaux non réalisés qui permettraient d'arrêter les désordres.

Le remplir soi-même en ligne

Contrairement à la plupart des diagnostics, l'état des risques ne nécessite pas de recourir à un professionnel agréé. Le propriétaire peut le remplir lui-même. Le service en ligne Errial, créé en février 2021 par le ministère chargé de l'écologie, génère automatiquement un état des risques à partir de l'adresse ou du numéro de parcelle.

Le propriétaire doit ensuite vérifier ces informations, les compléter si besoin à partir du site de sa préfecture et signaler toute indemnisation de sinistre à la suite d'une catastrophe naturelle ou technologique. Tout autre moyen est valable, à condition que le document contienne les informations prévues à l'article R125-24 du code de l'environnement et soit à jour.

Première visite, signature et validité de six mois

L'état des risques doit être remis au candidat acquéreur ou locataire lors de la première visite du bien, lorsque cette visite a lieu. Il est ensuite annexé à la promesse de vente, à l'acte de vente, au contrat préliminaire en cas de vente en l'état futur d'achèvement, ou au bail. Il est daté et signé par l'acquéreur ou le locataire, et le propriétaire en garde une copie pour prouver qu'il l'a bien remis.

Il doit avoir été établi depuis moins de 6 mois et être actualisé si ses informations ne sont plus exactes à la date de signature.

En vente, si l'état des risques n'est pas remis au plus tard à la signature de la promesse ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation ne court qu'à partir du lendemain de sa communication.

Une phrase obligatoire dans chaque annonce

Toute annonce de vente ou de location d'un bien concerné, quel que soit son support, doit comporter la mention : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».

Oubli ou erreur : ce que risque le propriétaire

La responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée s'il ne remet pas l'état des risques ou si l'annonce contient des informations inexactes. L'acquéreur ou le locataire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu du bien pour demander :

• l'annulation de la vente ou du bail ;
• une réduction du prix de vente ou du loyer ;
• éventuellement, des dommages et intérêts.

Compléter votre dossier de diagnostic

L'état des risques n'est qu'une pièce du dossier. La plupart des autres diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié : trouvez-en un près de chez vous dans notre annuaire des diagnostiqueurs.