Les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre ou louer

Le dossier de diagnostic technique, ou DDT

Les diagnostics sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique. En vente, le vendeur le joint à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. En location, le bailleur l’annexe au bail à la signature et à chaque renouvellement. Il peut le transmettre par voie électronique, sauf si lui-même ou le futur locataire s’y oppose.

Chaque diagnostic n’est exigé que dans certains cas : un logement récent, sans gaz et hors zone à risque, en demande beaucoup moins qu’un appartement ancien de centre-ville.

La liste pour une vente

Selon Service Public, le dossier d’une maison ou d’un appartement mis en vente comprend, lorsque les conditions sont réunies :

• le diagnostic de performance énergétique (pour une maison, si sa surface de plancher atteint 50 m²) ;
• l’audit énergétique, pour une maison classée E, F ou G ;
• le constat de risque d’exposition au plomb, si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
• l’état d’amiante, si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
• l’état de l’installation électrique et l’état de l’installation de gaz, si ces installations ont plus de 15 ans ;
• le diagnostic assainissement, pour une installation autonome, ou pour une installation collective lorsqu’un arrêté municipal l’impose ou dans certains territoires d’Île-de-France ;
• l’état relatif aux termites, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral ;
• l’état des risques, dans les zones exposées à des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou au radon ;
• le diagnostic bruit, dans les zones d’exposition au bruit des aéroports ;
• le carnet d’information du logement, si un permis de construire ou une déclaration préalable a été déposé à partir du 1er janvier 2023, ou si des travaux de rénovation ont eu lieu depuis cette date.

La promesse ou l’acte doit aussi indiquer s’il existe un risque de mérule, dans les zones identifiées par arrêté. Pour un appartement, la surface privative du lot (loi Carrez) y figure également.

Ce que le bailleur remet au locataire

Pour une location, vide ou meublée, la liste est plus courte :

• le DPE, sauf exceptions (logement occupé moins de 4 mois par an, monument historique classé ou inscrit, maison de moins de 50 m² de surface de plancher) ;
• le CREP, si le bien a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
• les états des installations d’électricité et de gaz, si elles ont plus de 15 ans ;
• l’état des risques, dans les zones concernées ;
• le diagnostic bruit, dans les zones d’exposition au bruit des aéroports.

Le diagnostic amiante fait partie du dossier mais n’est pas annexé au bail : le bailleur le tient à la disposition du locataire, sur demande. Service Public recommande d’avoir tous les diagnostics en main avant de publier l’annonce.

Le DPE pèse aussi sur le droit de louer : en France métropolitaine, un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025, ce qui concernera les logements F à partir de 2028 et les logements E à partir de 2034.

Combien de temps chaque diagnostic reste valable

Pour l’amiante, un diagnostic réalisé avant le 1er avril 2013 doit être refait avant la vente. Pour le DPE, ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.

À quelle date les diagnostics doivent être valables

En vente, Service Public indique que les diagnostics doivent être en cours de validité à la date de la promesse. Les fiches consacrées à l’électricité, au gaz et aux termites précisent que le délai s’apprécie à la promesse ou à l’acte authentique : un diagnostic termites de plus de 6 mois à ce moment doit être refait. En location, c’est la date de signature du bail qui compte.

L’état des risques a une règle de plus : il doit être actualisé si ses informations ne sont plus exactes à la signature, même s’il a moins de 6 mois. Il doit aussi être remis dès la première visite du bien.

Ceux que le propriétaire peut établir lui-même

La plupart des diagnostics sont réalisés par un diagnostiqueur certifié. Il y a des exceptions : l’état des risques est rempli par le vendeur ou le bailleur lui-même, en principe avec le service en ligne prévu à cet effet, et en location le diagnostic bruit peut aussi être établi directement par le bailleur. Le diagnostic assainissement non collectif est réalisé par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) de la commune.

Les punaises de lit ne figurent pas dans les listes de diagnostics obligatoires publiées par Service Public pour la vente ou la location.

Bien choisir son diagnostiqueur

Un diagnostiqueur doit être certifié par un organisme accrédité, dans chaque domaine qu’il pratique : plomb, amiante, termites, électricité, gaz et DPE. Sa certification est valable 7 ans. Il doit être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle d’au moins 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par an, et n’avoir aucun lien avec son client ni avec une entreprise susceptible de réaliser les travaux. Il ne peut accorder aucun avantage aux intermédiaires immobiliers.

Le propriétaire qui fait appel à un professionnel non certifié encourt une amende de 1 500 euros, portée à 3 000 euros en cas de récidive.

Pour trouver un professionnel certifié près de chez vous et demander un devis, consultez l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés, qui reprend l’annuaire officiel publié par l’État.