Diagnostic amiante : ce que doivent savoir vendeurs et bailleurs

Pourquoi la date du permis de construire compte

L’usage de l’amiante a été restreint en France à partir de 1978, puis interdit de manière générale en 1997. Les obligations de repérage visent donc les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Le danger vient des fibres. Une fois inhalées, elles se déposent dans les poumons et peuvent provoquer des maladies graves, dont des cancers, qui apparaissent parfois 30 à 40 ans après l’exposition. Le Centre international de recherche sur le cancer classe toutes les variétés d’amiante comme cancérogènes avérées. Les fibres se libèrent avec l’usure des matériaux ou lors d’interventions comme le perçage, le ponçage ou la découpe.

Les matériaux recherchés avant une vente

Le diagnostiqueur repère les matériaux et produits de deux listes fixées par la réglementation :

• la liste A : flocages, calorifugeages et certains faux plafonds, qui peuvent libérer des fibres du seul fait de leur vieillissement ;
• la liste B : matériaux où l’amiante est lié à une matrice solide, comme les plaques en amiante-ciment, les dalles de sol en vinyle amiante ou les conduits de vide-ordures. Le risque apparaît surtout lors de travaux.

Pour une maison individuelle, ce repérage donne lieu à un rapport. Pour un lot de copropriété, le diagnostic porte sur les parties privatives et s’accompagne d’informations sur les risques pour la santé. Les parties communes relèvent du dossier technique amiante (DTA) tenu par le syndicat des copropriétaires : le vendeur peut en demander une copie, et la fiche récapitulative de ce dossier est fournie à l’acquéreur.

Un bien issu de la division d’un immeuble ne peut pas être vendu sans diagnostic amiante.

Un rapport à remettre avant la signature

Le rapport est intégré au dossier de diagnostic technique, remis à l’acquéreur lors de la promesse de vente ou, à défaut, de l’acte authentique. Sans cet état, le vendeur ne peut pas insérer dans l’acte une clause l’exonérant de la garantie des vices cachés pour l’amiante.

Le diagnostic est à la charge du vendeur. Son prix n’est pas réglementé et varie selon les professionnels.

Combien de temps le constat reste valable

Tout dépend de sa date :

• un diagnostic réalisé avant le 1er avril 2013 doit être refait avant la vente ;
• un diagnostic réalisé à partir du 1er avril 2013 a une validité illimitée.

Service Public conseille toutefois d’en refaire un lors de la vente suivante si des travaux de rénovation ont eu lieu entre-temps.

De l’amiante a été trouvé : et maintenant ?

La présence d’amiante n’empêche pas de vendre. L’acquéreur doit simplement en être informé avant l’achat. S’il achète en connaissance de cause, il ne peut pas demander l’annulation de la vente pour ce motif et prend à sa charge les obligations liées à l’amiante, par exemple un désamiantage.

Selon l’état des matériaux, le rapport peut préconiser :

• une évaluation périodique de l’état de conservation : pour un matériau de la liste A placé sous surveillance, la nouvelle évaluation intervient dans un délai maximal de 3 ans ; aucune périodicité n’est imposée pour la liste B ;
• une analyse de risque approfondie, notamment par prélèvement d’air pour mesurer la quantité de fibres ;
• des actions correctives ou des mesures conservatoires, comme la restriction d’accès à une pièce, pouvant aller jusqu’au confinement ou au retrait de l’amiante par un professionnel.

Pour les matériaux de la liste A, une grille fixée par arrêté donne trois niveaux. Le niveau 1 impose une surveillance tous les trois ans. Le niveau 2 impose une mesure d’empoussièrement par un laboratoire agréé, avec des travaux si le résultat dépasse 5 fibres par litre d’air. Le niveau 3 impose un retrait ou un encapsulage, achevé dans les 3 ans suivant la réception du diagnostic et confié à une entreprise certifiée.

En location et en copropriété

La loi prévoit un diagnostic amiante pour la location. Il fait partie du dossier de diagnostic technique mais n’a pas à être annexé au bail : le bailleur le tient à la disposition du locataire, sur demande.

Dans un immeuble collectif dont le permis date d’avant le 1er juillet 1997, chaque propriétaire de parties privatives constitue et met à jour un dossier amiante qui regroupe le repérage de la liste A et les évaluations, mesures ou travaux réalisés. Ce dossier doit être accessible aux occupants.

Avant des travaux ou une démolition

Le constat de vente ne suffit pas pour engager un chantier. Un repérage avant travaux est obligatoire, que les travaux soient faits par un particulier ou par une entreprise, et ses résultats sont transmis à l’entreprise. Avant une démolition, le propriétaire fait aussi repérer les matériaux de la liste C, maisons individuelles comprises.

Qui engage sa responsabilité

Le vendeur qui ne transmet pas le diagnostic engage sa responsabilité, et l’acquéreur peut demander des dommages et intérêts. Le diagnostiqueur peut être mis en cause si de l’amiante est découvert après un diagnostic négatif. Le notaire peut l’être aussi s’il valide une vente sans diagnostic amiante. Recourir à un diagnostiqueur non certifié, ou exercer sans certification, est puni d’une amende de 1 500 euros, portée à 3 000 euros en cas de récidive.

Le diagnostiqueur doit être indépendant : il ne doit avoir aucun lien avec le propriétaire ni avec une entreprise capable de réaliser les travaux de retrait ou de confinement.

Pour faire réaliser ce diagnostic, consultez l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés : il reprend l’annuaire officiel publié par l’État et vous permet de demander un devis à un professionnel proche de chez vous.