Audit énergétique à la vente : logements classés E, F ou G

Ce que l'audit ajoute au DPE

L'audit énergétique ne remplace pas le diagnostic de performance énergétique (DPE). Le DPE classe le logement selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. L'audit, lui, dresse un état des lieux complet et propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer le confort thermique, la qualité de l'air et la performance du bâtiment.

Il a été créé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Remis dès la première visite, il permet à l'acquéreur de construire un programme global d'achat et de rénovation.

Les logements concernés en 2026

L'obligation vise les biens mis en vente qui appartiennent à un seul propriétaire, ou à plusieurs en indivision : maisons individuelles et immeubles de plusieurs logements en monopropriété. Le calendrier dépend de la classe du DPE :

Classe du DPE	Audit obligatoire pour les ventes signées
F ou G	depuis le 1er avril 2023
E	depuis le 1er janvier 2025
D	à partir du 1er janvier 2034

La date à retenir est celle de la promesse de vente ou, à défaut, de l'acte de vente. Dans les départements et régions d'outre-mer, l'obligation s'applique aux biens classés F ou G et sera étendue aux biens classés E à partir du 1er janvier 2028.

Un appartement dans une copropriété classique n'entre pas dans le cadre de la monopropriété. Le ministère cite toutefois le cas d'une maison formant un lot indépendant dans une copropriété dite horizontale, qui peut être concernée sauf disposition contraire du règlement.

Qui peut réaliser l'audit

L'audit est réalisé à l'initiative du propriétaire, à ses frais, avant toute mise en vente. Pour un bâtiment d'un seul logement, le ministère liste les professionnels suivants :

• bureaux d'études qualifiés en audit énergétique des bâtiments ou en audit de maison individuelle ;
• entreprises certifiées « RGE offre globale » ;
• architectes inscrits à l'ordre et formés ;
• diagnostiqueurs immobiliers certifiés disposant d'une attestation de formation à l'audit énergétique réglementaire.

Pour un immeuble de plusieurs logements, seuls les bureaux d'études qualifiés et les architectes formés sont cités. Le professionnel doit être indépendant du propriétaire, assuré, et ne peut pas sous-traiter tout ou partie de l'audit. Son tarif n'est pas réglementé et peut varier d'un professionnel à l'autre.

La visite et les documents à préparer

L'auditeur visite au moins une fois le bâtiment, en présence du propriétaire ou d'une personne mandatée. Pour l'aider, remettez-lui :

• le récapitulatif du DPE ;
• les factures des travaux déjà réalisés ;
• les autres diagnostics immobiliers si vous les avez, électricité ou gaz par exemple.

Le ministère conseille aussi de fournir plans, photos anciennes, justificatifs d'aides à la rénovation déjà perçues ou contrats d'entretien des équipements. Les consommations sont calculées avec la même méthode que le DPE.

Ce que contient le rapport

L'audit estime la performance du logement avant travaux, avec un schéma des déperditions de chaleur. Il propose ensuite au moins deux parcours de travaux :

• un parcours par étapes, dont l'étape finale atteint au moins la classe B ;
• un parcours en une seule étape vers une rénovation performante.

Chaque parcours étudie six postes : isolation des murs, des planchers bas et de la toiture, menuiseries extérieures, ventilation, chauffage et eau chaude. Pour chaque étape, l'audit indique la classe obtenue, les économies d'énergie, l'impact estimé sur la facture, le coût des travaux et les principales aides mobilisables. Il traite aussi l'aération et la ventilation.

Si des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou un coût disproportionné, empêchent d'atteindre la classe B, un parcours aménagé vise au minimum la classe C, D ou E pour un bien classé E, F ou G. Le coût est jugé disproportionné quand les travaux dépassent 50 % de la valeur du bien.

Le rapport de synthèse, en PDF, doit être transmis dans un délai d'un mois après la visite, en format papier et informatique. Un récapitulatif standardisé au format XML l'accompagne.

Remise à l'acheteur et validité de cinq ans

Le vendeur ou son représentant remet l'audit au candidat acquéreur dès la première visite, sur papier ou par voie électronique. Il est ensuite intégré au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique.

L'audit est valable 5 ans. L'auditeur conserve ses audits et les tient à la disposition des propriétaires successifs pendant cette durée. Comme le DPE, il est opposable.

Après l'achat : un document utile pour les aides

L'acquéreur peut se servir de l'audit pour demander certains forfaits MaPrimeRénov' ou un éco-prêt à taux zéro en cas de rénovation globale. Le coût de l'audit lui-même peut être pris en charge par MaPrimeRénov' sous certaines conditions.

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